Parzellierung von Baugebieten (Sonderung)

Für die Anlage und Vermarktung von Baugebieten ist eine gute Koordination aller Leistungen notwendig. Hierzu zählt auch die richtige Eintaktung der Vermessung.

Am Anfang eines Baugebietes steht oftmals die „Grüne Wiese“ oder ein brach liegendes Gelände mit nicht mehr genutzten Gebäuden. Es fehlen die Planungsleistungen, die Erschließungsanlagen mit ihren Ver- und Entsorgungsleitungen, eventuell Abrissarbeiten sowie sinnvoll zugeschnittene Parzellen.

Nachdem sich der Eigentümer entschlossen hat, ein Baugebiet zu schaffen und die hierfür notwendigen Voraussetzungen (Bebaubarkeit ist geklärt) gegeben sind, wird der Bestand aufgemessen. Auf dieser Grundlage erfolgt die Planung der Erschließungsanlagen und die Festlegung des Parzellenzuschnitts. Hinzu kommen eventuelle Vorgaben des Bauplanungsrechts. Beide Vorgänge sind aufeinander abzustimmen.

Um schon in der frühen Planungsphase über Parzellen und somit über handelbare Grundstücke zu verfügen, wird eine Sonderung durchgeführt. Dabei entstehen die neuen Flurstücksgrenzen ausschließlich am „Computer“. Eine örtliche Vermessung erfolgt nicht. Voraussetzung ist jedoch, dass der Verlauf der alten, bisher im Kataster vorhandenen Grenzen mit hinreichend hoher Qualität nachgewiesen sind. Das Ergebnis der Sonderung sind wie bei einer Teilungsvermessung voll rechtsfähige Flurstücke. Die Sonderung spart jedoch gegenüber der Teilungsvermessung Kosten, hat aber den Nachteil, dass vor Ort keine Grenzsteine gesetzt werden. Dies ergibt aber in diesem frühen Stadium der Entwicklung des Baugebietes Sinn, da durch Abrissarbeiten, Erschließung und Bauarbeiten an den neuen Gebäuden die Grenzsteine oft verloren gehen. Grenzsteine können in einem 2. Vermessungsverfahren (Abmarkung) gesetzt werden, wenn sich das Baugeschehen beruhigt hat/ die Erschließungsanlagen vollständig hergestellt sind.